Az olaszországi ingatlanvásárlásnál nem elég csak a vételárral számolni. A teljes költséget befolyásolja, hogy az ingatlant saját használatra, második ingatlanként vagy befektetési céllal vásárolják meg, és az sem mindegy, hogy az eladó magánszemély vagy áfaköteles vállalkozás.

1. Vásárláskori adók: nem ugyanaz az első és a második ingatlan

Ha a vevő jogosult az olasz „első otthon” kedvezményre (prima casa), és az ingatlant magánszemélytől vagy olyan cégtől vásárolja, amely áfamentesen értékesít, akkor a regisztrációs adó 2%, nem pedig 9%. Ilyenkor a jelzálog- és kataszteri illeték általában fix 50–50 euró. Ha az ügylet áfaköteles, első otthon esetén az áfa 4%, a regisztrációs, jelzálog- és kataszteri illeték pedig fix 200–200 euró.

Ha az ingatlan nem első otthonként kerül megvásárlásra, akkor magáneladótól jellemzően 9% regisztrációs adóval kell számolni, plusz fix 50–50 euró jelzálog- és kataszteri illetékkel. Áfaköteles ügylet esetén a lakóingatlanokra általában 10% áfa vonatkozik, a kapcsolódó egyéb illetékek pedig fix összegűek.

2. Mit jelent az „első otthon” kedvezmény?

Az „első otthon” kedvezmény nem egyszerűen azt jelenti, hogy valaki most vesz először lakást vagy házat. Az olasz adóhatóság több feltételt is vizsgál, például azt, hogy a vevő rendelkezik-e más, ugyanilyen kedvezménnyel vásárolt ingatlannal, és teljesülnek-e a lakóhelyhez kapcsolódó szabályok. Emiatt ezt mindig érdemes még a vásárlás előtt tisztázni, mert ha valaki utólag kiesik a kedvezményből, akkor a különbözetet és kapcsolódó terheket is rendeznie kell.

3. Éves fenntartási adó: mikor kell IMU-t fizetni?

Az egyik legfontosabb éves tétel az IMU, vagyis az önkormányzati ingatlanadó. A főszabály az, hogy a tényleges fő lakóhely után általában nem kell IMU-t fizetni, kivéve bizonyos luxuskategóriás ingatlanokat, vagyis az A/1, A/8 és A/9 besorolásúakat. Második ingatlannál, befektetési célú lakásnál vagy nem fő lakóhelyként használt ingatlannál viszont az IMU tipikus költség. Az alkalmazott kulcs településenként eltérhet, ezért mindig az adott önkormányzat szabályait kell megnézni.

4. Ha kiadás a cél, az adózás is más lesz

Ha az ingatlant kiadásra szánják, akkor az egyik legfontosabb kérdés a bérleti bevétel adózása. Lakóingatlanok esetén sok tulajdonos számára kedvező lehet a cedolare secca rendszer, amely egy különadó a bérleti díjból származó jövedelemre. A klasszikus lakásbérletnél ennek kulcsa általában 21%, bizonyos kedvezményes, megállapodott szerződéseknél pedig 10% lehet.

Rövid távú kiadásnál külön figyelni kell arra, hogy a szabályok változtak: a hivatalos tájékoztatás szerint az utóbbi években a rövid távú bérbeadásnál a cedolare secca általános kulcsa 26%, és csak meghatározott esetben alkalmazható 21%. Ezért aki befektetési céllal vásárol apartmant vagy kisebb házat, annak mindenképp érdemes előre átgondolnia, hogy hosszú vagy rövid távú kiadásban gondolkodik.

5. Eladáskor is lehet adózási kérdés

Sokan csak a vásárlásra koncentrálnak, pedig a későbbi eladás is járhat adózási következményekkel. Az olasz szabályok szerint bizonyos esetekben, ha az ingatlant öt éven belül adják el, a keletkező nyereség adóköteles lehet. A hivatalos tájékoztatás alapján az eladó kérheti, hogy a közjegyzőnél 26%-os helyettesítő adót alkalmazzanak a pluszértékre.

6. Befektetési ingatlannál mire érdemes külön figyelni?

Befektetési célú ingatlannál nem elég azt nézni, hogy mennyi a vételár. Ugyanilyen fontos:

• mennyi lesz a vásárláskori adóteher,
• kell-e évente IMU-t fizetni,
• milyen adózással jár a kiadás,
• és mennyire könnyen értékesíthető később az ingatlan.

Egy elsőre kedvező árú apartman vagy ház is lehet kevésbé jó döntés, ha a teljes fenntartási és adózási költség magasabb a vártnál. Ugyanakkor egy jó lokációban lévő, könnyen kiadható ingatlan hosszabb távon sokkal stabilabb választás lehet.

7. Mi a legfontosabb tanulság?

Olaszországi ingatlanvásárlásnál az adózás nem mellékes részlet, hanem a teljes döntés egyik alapja. Más költségszerkezettel jár egy saját használatra vásárolt ház, más egy második apartman, és megint más egy kiadásra szánt befektetési ingatlan. Éppen ezért vásárlás előtt mindig érdemes tisztázni:

• milyen célra veszik az ingatlant,
• járhat-e első otthon kedvezmény,
• lesz-e IMU-fizetési kötelezettség,
• és milyen bérbeadási adózás jöhet szóba.

Fontos, hogy a konkrét adóterhek az ingatlan típusától, a településtől, a vevő státuszától és a használat módjától is függnek, ezért éles vásárlás előtt mindig érdemes helyi könyvelővel, közjegyzővel vagy adótanácsadóval is egyeztetni.